Блог

Форс-мажор и снижение арендной платы: вправе ли кафе и отели не платить за аренду из-за коронавируса?

Опубликовано

Можно ли отнести ограничительные меры по коронавирусу форс-мажором и не платить аренду? Этим вопросом последние дни задаются почти все рестораторы и отельеры. Несмотря на то, что официально эпидемия на территории России не объявлена, почти все предприниматели сферы HoReCa отмечают существенное снижение выручки.

Случаи форс-мажора регулируются п. 3 ст. 401 ГК РФ, согласно которому  «если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств».

Более подробно этот порядок может быть расписан в самом договоре аренды.

Самое главное для нас понять является ли сложившаяся ситуация в стране «чрезвычайными и непредотвратимыми при данных условиях обстоятельствами». При этом стоит отвлечься от очевидной паники и пустых полок в магазинах и перейти к формальным определениям в законе.

В Москве на этот счет уже есть некоторая определенность, принят Указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности» (в редакции от 16.03.2020 г.), так, п. 13 данного указа установлено, что «распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», который является обстоятельством непреодолимой силы».

Обратите внимание, что существуют три режима по данному ФЗ:

а) повседневной деятельности — при отсутствии угрозы возникновения чрезвычайной ситуации;

б) повышенной готовности — при угрозе возникновения чрезвычайной ситуации;

в) чрезвычайной ситуации — при возникновении и ликвидации чрезвычайной ситуации.

Пока что в Москве не введен режим чрезвычайной ситуации, а только повышенной готовности, однако и это было признано обстоятельством непреодолимой силы.

В остальных регионах режим повышенной готовности начал вводиться, но не всем так повезло с региональным законодателем, так, в аналогичном указе Губернатора Свердловской области пока нет ни слова об отнесении всех событий к обстоятельствам непреодолимой силы, лишь призывы обязать усилить все меры (Указ Губернатора Свердловской области № 100-УГ «О введении на территории Свердловской области режима повышенной готовности и принятии дополнительных мер по защите населения от новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)»).

Однако закрытого перечня обстоятельств непреодолимой силы ГК РФ не содержит, и суды в каждом отдельном случае решают относить ли обстоятельство к таковому или нет (если оно прямо в нормативном акте не признано им). Поэтому нет никаких препятствий хотя бы попытаться выйти в переговоры с арендодателем, ссылаясь на форс-мажор и практику столичных органов власти.

Вернемся к гражданскому законодательству. Обратите внимание, что ст. 401 ГК РФ говорит именно об ответственности за нарушение обязательств, т.к. об освобождении от определенных санкций, например, неустойки, взыскания убытков, расторжения договора и т.д. То есть по общему правилу нельзя просто взять и потребовать арендодателя освободить полностью от аренды на время народных волнений (а многие хотят именно этого — просто так сказать что не будем платить, при этом продолжать работать). Но мы можем рассчитывать на освобождение от уплаты неустойки, убытков, и уже только в качестве предложения – попросить рассрочку арендной платы, арендных каникул и т.д.

Кроме того, даже если ваш контрагент не пожелает признать ситуацию форс-мажором, можно сослаться на ст. 451 ГК РФ: «Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях».

И еще интересное право для арендатора предусмотрено п. 4. ст. 614 ГК РФ: «если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Этим тоже надо воспользоваться в ходе переговоров.

Итак, что можно сделать при режиме повышенной готовности, чрезвычайной ситуации или близких к ним:

  1. Изучить внимательно договор аренды, в особенности положения о возможности изменения арендной платы, порядке действий при форс-мажоре, возможно там есть определенные особенности в порядке действий
  2. Уведомить арендодателя о наступлении обстоятельств непреодолимой силы (обычно такая обязанность даже прописана для арендатора в договоре)
  3. В том же письме попросить не начислять неустойку, снизить аренду или предоставить арендные каникулы.

Образец письма (для Москвы и адаптированный для регионов) – в приложении (форма в конце статьи).

Благодарю за помощь в подготовке материала коллег из Avocado Law Firm.

Автор: Юлия Вербицкая, HoReCa-юрист, магистр частного права

Фото pixabay.com

Чтобы скачать образец письма арендодателю, подпишитесь на новые статьи:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.