Блог

Как открыть летнюю веранду при кафе или ресторане: пошаговый план

Опубликовано

В теплое время года многие кафе и рестораны стараются организовать рядом со своим заведением летнюю веранду. Кто-то получает для этого все необходимые разрешения, преодолевая административные барьеры, кто-то в надежде на авось никак не оформляет, а отдельные владельцы заведений даже не подозревают, что на размещение столиков около кафе нужно получить разрешение от владельца земли.

Основная сложность заключается в том, что если при аренде помещений мы руководствуемся федеральным законодательством, в первую очередь ГК РФ, то вопросы размещения летних веранд регулируется сразу на трех уровнях: федеральное законодательство, региональное и правовые акты органов местного самоуправления. Большая часть материалов в сети рассказывает про то, как вопрос урегулирован в Москве, потому как там он урегулирован наиболее подробно, но если вы работаете в другом городе, правила могут существенно отличаться. В России на дату написания статьи существует 85 субъектов и 2340 муниципальных образований, нормативных актов по нестационарным кафе еще больше. По объективным причинам я не могу написать про все города России, и как в каждом из них урегулирован вопрос размещения летних террас при организациях общественного питания, поэтому детали придется искать на сайтах администраций или обращаться к своему юристу. Но я опишу общие принципы и где искать подробности.

Шаг 1. Узнаем чей участок под верандой

Во-первых, есть очевидные положения: принцип платности пользования земли (ст. 65 ЗК РФ), защита права собственности (гл. 13 ГК РФ). Если хочешь занять земельный участок, то нужно получить согласие собственника или иного законного владельца, кому даны правомочия по распоряжению. Поэтому первое, что должен сделать добросовестный предприниматель, это выяснить в чьей собственности находится земельный участок.

Как узнать: а) из бесплатных способов – посмотреть статус на публичной кадастровой карте, кликнуть на участок возле своего ресторана, там можно понять, допустим, что она точно не в частной собственности, а относится к земельным участкам общего пользования (большинство пешеходных зон, где чаще всего и размещаются летние террасы), также мы узнаем точный кадастровый номер;

б) из платных: взять выписку из ЕГРП, там уже будет точно указан собственник. Что если выписку взяли, а собственник не указан? Бесхозяйной земли, какой бы она заброшенной не казалось, юридически не бывает, если данных в ЕГРП об участке нет, значит она все равно является государственной собственностью (ч. 1 ст. 16 ЗК РФ).

Если это государственные или муниципальные земли, то разрешение нужно получать в порядке, предусмотренном ст. 10 ФЗ от 28.12.2009 N 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации»: необходимо подать заявление о включении в схему нестационарных торговых объектов (далее – НТО) и заключить договор с собственником земли (как правило, это договор аренды).

Если земля находится в частной собственности, то процедура попроще – нужно заключить договор с собственником. Стоит помнить, что и при размещении на частных землях, владелец НТО должен соблюдать санитарные, противопожарные и градостроительные нормы (например, требования о соблюдении внешнего архитектурного облика в Санкт-Петербурге распространяются на всех лиц — п. 1.2. Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 31.01.2017 N 40 «Об утверждении Правил благоустройства территории Санкт-Петербурга в части, касающейся эстетических регламентов объектов благоустройства и элементов благоустройства»).

Шаг 2: узнаем капитальная веранда или нет

Следующий важный вопрос, это капитальность или некапитальность постройки. Если строение капитальное, то к нему будут применяться нормы о недвижимом имуществе, если строение некапитальное, то с точки зрения ГК РФ – это движимая вещь с особенностями, установленными градостроительным законодательством. Так, к некапитальным строениям не применяются положение о сносе самовольной постройки по ст. 222 ГК РФ (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.10.2021 N Ф01-3992/2021 по делу N А29-16969/2019), а действуют упрощенные процедуры, установленные в региональном или местном законодательстве (в том числе демонтаж и вывоз постройки во внесудебном порядке с возложением всех расходов на нарушителя, процедуру можно сравнить с эвакуацией автомобиля).

Как отличить капитальное строение от некапитального. В п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ есть определение некапитального строения, сооружения — это строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений). Весьма похоже на разграничение движимого и недвижимого имущества, хотя понятие недвижимого имущества конечно же шире, чем понятие капитальных строений, ведь к недвижимости относятся еще земельные участки и такие странные весьма движимые вещи как морские, воздушные суда и космические объекты, но любое капитальное строение – это вещь недвижимая.

На практике чтобы разобраться в капитальности и недвижимом характере спорных объектов, такие как летние веранды, привлекают специалистов, которые делают выводы о характере строения. Основные признаки капитальности: фундамент, наличие подключенных коммуникаций (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2022 N 10АП-247/2022 по делу N А41-51126/2021, Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2022 по делу N А56-123829/2019). Про капитальные веранды я писать здесь не буду, порядок не будет ничем отличаться от строительства любого другого капитального строения, по общему правилу на них нужно разрешение на строительство, которое все равно не получить без заранее оформленного земельного участка.

Шаг 3: включаем летнюю веранду в схему размещения НТО  

Итак, если веранда некапитальная и размещена на публичных землях, то на нее будут распространяться региональные и местные нормативные акты о порядке включения в схему НТО. Такой нормативный акт должен быть в любом муниципальном образовании, ведь в даже самой глухой деревне найдется хоть один киоск. Пожалуй, наиболее детально вопрос размещения летних веранд регламентирован в Москве, этому посвящено отдельное постановление. Ситуации даже рассмотрены в картинках:

Столь подробному регулированию корреспондируют разнообразие мер ответственности за нарушение порядка, например, за самовольное размещение летней веранды в Москве могут оштрафовать на 200 тыс. руб. (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2022 N 09АП-86711/2021 по делу N А40-144384/2021) За неправильно обустроенную веранду, хоть и включенную в схему размещения, могут выписать штраф 150 тыс. руб. (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2021 N 09АП-75145/2020).  В большинстве других городов на региональном уровне в законах об административных правонарушениях так детально вопрос не урегулирован, и применяют общую норму из КоАП РФ статья 7.1. Самовольное занятие земельного участка, хотя и по ней штраф для юридических лиц не самый маленький – 100-200 тыс. руб. (если не определена кадастровая стоимость земельного участка).

В своем регионе / городе ищите порядок размещения НТО на сайтах администраций, чаще всего это разделы «потребительский рынок», «бизнес», «предпринимателю» и т. п. Нужно найти нормативный акт, регулирующий утверждение схемы НТО, иные особенности размещения НТО. Приведу еще примеры нормативных актов, регулирующих вопрос в наиболее крупных городах России (с датой актуальной редакции на момент написания статьи):

  1. Москва Постановление Правительства Москвы от 06.03.2015 N 102-ПП (ред. от 05.04.2022) «О размещении сезонных (летних) кафе при стационарных предприятиях общественного питания»
  2. Санкт-Петербург Ст. 6 Закона Санкт-Петербурга от 08.04.2015 N 165-27 (ред. от 14.05.2021) «О размещении нестационарных торговых объектов» (принят ЗС СПб 25.03.2015)
  3. Новосибирск Приказ департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 14.01.2019 N 79 «Об утверждении Порядка размещения нестационарных торговых объектов на земельных участках, находящихся в государственной собственности Новосибирской области»; Приказ Минпромторга Новосибирской области от 24.01.2011 N 10 (ред. от 01.02.2019) «О Порядке разработки и утверждения органами местного самоуправления в Новосибирской области схемы размещения нестационарных торговых объектов»
  4. Екатеринбург Постановление Администрации г. Екатеринбурга от 12.03.2015 N 639 (ред. от 29.05.2019) «Об утверждении Административного регламента исполнения муниципальной функции «Разработка схемы размещения нестационарных объектов на территории муниципального образования «город Екатеринбург»
  5. Казань Постановление Исполкома муниципального образования г. Казани от 22.05.2017 N 1908 (ред. от 25.04.2022) «Об утверждении Положения о порядке размещения нестационарных торговых объектов и объектов общественного питания на территории города Казани»; Постановление КМ РТ от 13.08.2016 N 553 (ред. от 29.12.2020) «Об утверждении Порядка размещения нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, а также на землях или земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена»
  6. Нижний Новгород Приказ министерства промышленности, торговли и предпринимательства Нижегородской области от 13.09.2016 N 143 «О Порядке разработки и утверждения схем размещения нестационарных торговых объектов»
  7. Челябинск Закон Челябинской области от 09.04.2020 N 131-ЗО (ред. от 06.05.2022) «О порядке и условиях размещения нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной собственности Челябинской области или муниципальной собственности, землях или земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, без предоставления земельных участков и установления сервитута, публичного сервитута» (принят постановлением Законодательного Собрания Челябинской области от 06.04.2020 N 2334); Постановление Правительства Челябинской области от 25.01.2016 N 5-П (ред. от 29.11.2018) «О Порядке разработки и утверждения органами местного самоуправления схемы размещения нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной или муниципальной собственности»
  8. Самара Постановление Правительства Самарской области от 02.08.2016 N 426 (ред. от 14.12.2021) «О реализации отдельных полномочий в области государственного регулирования торговой деятельности»
  9. Уфа Решение Совета городского округа г. Уфа РБ от 13.02.2019 N 37/22 (ред. от 23.03.2022) «О порядке размещения нестационарных торговых объектов (объектов по оказанию услуг) на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан»
  10. Ростов-на-Дону Решение Ростовской-на-Дону городской Думы от 15.07.2014 N 668 (ред. от 17.08.2021) «Об утверждении Положения «О порядке предоставления земельных участков в городе Ростове-на-Дону»; Постановление Администрации г. Ростова н/Д от 10.08.2017 N 730 (ред. от 25.05.2021) «Об утверждении административного регламента N АР-331-20 муниципальной услуги «Размещение нестационарного торгового объекта, летнего кафе при стационарном предприятии общественного питания»; Постановление Администрации г. Ростова н/Д от 30.12.2015 N 1351 (ред. от 16.06.2021) «О размещении нестационарных торговых объектов на территории муниципального образования «Город Ростов-на-Дону» (вместе с Положением)

Основная особенность, которую нужно искать в местных актах в отношении таких объектов – упрощенный порядок размещения (без проведения аукциона и в более короткие сроки, чем для остальных НТО). Так, например, в Адыгейске в таких случаях сроки получения разрешения сокращаются до 50 дней (п. 8.3.-8.4. Постановления Администрации муниципального образования «Город Адыгейск» от 17.05.2019 N 123 «О порядке размещения нестационарных торговых объектов на территории муниципального образования «Город Адыгейск»),  в городе Магас (Ингушетия) этот срок составляет всего 14 дней (п. 2.3.3. Постановления Администрации МО «Городской округ город Магас» от 17.06.2021 N 117 «Об утверждении Схемы размещения нестационарных торговых объектов на территории МО «Городской округ город Магас»). В Екатеринбурге предусмотрено размещение веранд без торгов (п. 13 Постановления Правительства Свердловской области от 14.03.2019 N 164-ПП «Об утверждении Порядка размещения нестационарных торговых объектов на территории Свердловской области»), однако на этом послабления заканчиваются, веранду надо согласовывать путем включения в схему НТО, при этом внесение изменений в схему возможно 1 раз в два года (Постановление Администрации г. Екатеринбурга от 12.03.2015 N 639 «Об утверждении Административного регламента исполнения муниципальной функции «Разработка схемы размещения нестационарных объектов на территории муниципального образования «город Екатеринбург»). Возможно, именно поэтому в городе так много летних веранд, не включенных в схему, не потому что предприниматели экономят на плате за землю, а потому что, как отмечают представители ресторанного сообщества,  процесс согласования сложный и долгий. В наши смутные времена далеко не каждое кафе существует два года, и многие просто не успевают дождаться включения в схему.

С другой стороны то, что многое регулируется на местном уровне может быть выгодно предпринимателям, ведь на местах гораздо проще меняются нормативные акты, и часто локальный законодатель прислушивается к предпринимательскому сообществу. Так, например, в Москве по просьбам владельцев кафе разрешили не проводить демонтаж летних веранд по окончании нынешнего сезона. Не всех, конечно, а только тех, которые зимой никому не будут мешать – примерно 200 конструкций. Поэтому если в вашем городе вопрос размещения летних веранд при стационарных предприятиях общественного питания урегулирован неудачно, поднимайте вопрос на уровне местных и региональных властей, для этого существуют различные ассоциации рестораторов, предпринимателей, уполномоченные по правам предпринимателей, круглые столы, совещания и т. д. Давайте конструктивные предложения со ссылками на удачные нормативные акты других регионов и муниципальных образований.

А что, если у нас нет веранды, а только столики / бочки / лавки?

Многие думают, если просто поставить столики без навесов и дополнительных конструкций, или вынести бочки к скамейкам на подоконниках, то оформлять ничего не нужно. Это не так, ведь земельные участок все равно используется, и инспектор, проворящий основания для использования земли, может составить протокол по ст. 7.7. КоАП РФ (самовольное занятие земельного участка), даже если веранды как таковой нет. Сейчас даже любой лоток с сахарной ватой или мороженым должен заключать договор с администрацией на использование части земельного участка, пусть и небольшого размера.

Размещение летней веранды ресторана на придомовой территории

Часто земельный участок находится в общей долевой собственности, и один из участников такой собственности владеет нежилым помещением, в котором размещен стационарный объект общественного питания. Такая ситуация возникает повсеместно у собственников нежилых помещений в многоквартирных домах, где земельный участок принадлежит всем собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности в силу закона. Собственник может сказать, что он вправе пользоваться прилегающей к данному дому территорией, и реализуя это право, установил веранду, прилегающую к его кафе. Так и возражал один владелец кафе, где в отношении него муниципальным образованием как одним из собственников квартир в доме был заявлен негаторный иск. Суд не принял доводы ответчика, мотивировав это тем, что нельзя интерес одного собственника противопоставлять интересам других собственников (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 02.07.2019 N Ф03-2316/2019 по делу N А73-12123/2018). В такой ситуации владельцу заведения ничего не остается как на общих правилах получать разрешение у собственников в порядке, предусмотренном гл. 6 ЖК РФ. Пожалуй, такое же возмущение у жильцов вызывает если кто-то самовольно на общей площади двора огораживает личное парковочное место.

Такого же мнения придерживается ВС РФ, высказавший мнение, что «правовой режим общего имущества в многоквартирном доме предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в многоквартирном доме, пользоваться общим имуществом многоквартирного дома единолично без согласия других сособственников» (п. 26 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021)). В этом споре опять же собственники жилых помещений выступили против владельца кафе. Он использовал фасад здания для проведения внешнего вентиляционного канала, не согласовав это с жильцами. Стоит отметить, что есть один противоположный пример из практики ВС РФ, там в отношении магазина суд решил, что собственник помещения и, соответственно, доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома может использовать часть общего имущества многоквартирного дома для установки систем кондиционирования, размещения информационных вывесок (Определение Верховного Суда РФ от 10.03.2020 N 308-ЭС20-229 по делу N А53-14205/2018).

Ой, да ладно, у нас в нашем селе никто эти разрешения не получает!

А это нужно сначала узнать. И я расскажу как. Выше я прошлась по порядку размещения террас в Екатеринбурге, и написала, что многие, возможно, из-за этих сложностей и не включаются в схему. И это не голословное заявление, я живу в этом городе, вижу своими глазами все эти веранды и где они находятся. Шаг первый – выяснить включен ли искомый адрес в схему размещения НТО (открываем нормативный акт, который так обычно и называется – «Об утверждении схемы размещения нестационарных объектов города N»), в моем случае там оказались в большинстве своем старожилы, которые открывают веранду уже много лет, почти никого из новеньких веранд там не было. Шаг второй – если нет в схеме, еще не значит, что незаконно, может это частная земля (в том числе придомовая территория), поэтому заходим на кадастровую карту и смотрим чей участок, если это публичные земли, то значит должны были быть в схеме. Точно так же можете проверить своих коллег по цеху в вашем городе, узнаете кто находится законно, а кто самовольно занял землю. Если самовольно размещенных много, то это может значить, что а) никто их не проверяет, у администрации еще руки не дошли б) они как-то уладили вопрос «неформально». В первом случае придется сидеть и тревожиться за штрафы и снос своей веранды, второе даже комментировать не буду. Полученные данные лучше всего использовать так: посоветоваться по нюансам процедуры с теми, кто ее успешно прошел, то есть с владельцами объектов, включенными в схему.

Автор: Юлия Вербицкая, HoReCa-юрист, магистр частного права,
преподаватель кафедры земельного, градостроительного и
экологического права УрГЮУ им. В. Ф. Яковлева

Фото: pixabey.com

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.