Форс-мажор и снижение арендной платы: вправе ли кафе и отели не платить за аренду из-за коронавируса?

Можно ли отнести ограничительные меры по коронавирусу форс-мажором и не платить аренду? Этим вопросом последние дни задаются почти все рестораторы и отельеры. Несмотря на то, что официально эпидемия на территории России не объявлена, почти все предприниматели сферы HoReCa отмечают существенное снижение выручки.

Статья и форма письма арендодателю обновлены 19.04.2020 (с учетом новых нормативных актов об отсрочке).

Случаи форс-мажора регулируются п. 3 ст. 401 ГК РФ, согласно которому  «если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств».

Более подробно этот порядок может быть расписан в самом договоре аренды.

Самое главное для нас понять является ли сложившаяся ситуация в стране «чрезвычайными и непредотвратимыми при данных условиях обстоятельствами». При этом стоит отвлечься от очевидной паники и пустых полок в магазинах и перейти к формальным определениям в законе.

В Москве на этот счет уже есть некоторая определенность, принят Указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ “О введении режима повышенной готовности”, так, п. 13 данного указа установлено, что «распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ “О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера”, который является обстоятельством непреодолимой силы».

Обратите внимание, что существуют три режима по данному ФЗ:

а) повседневной деятельности – при отсутствии угрозы возникновения чрезвычайной ситуации;

б) повышенной готовности – при угрозе возникновения чрезвычайной ситуации;

в) чрезвычайной ситуации – при возникновении и ликвидации чрезвычайной ситуации.

Пока что в Москве не введен режим чрезвычайной ситуации, а только повышенной готовности, однако и это было признано обстоятельством непреодолимой силы.

В остальных регионах режим повышенной готовности начал вводиться, но не всем так повезло с региональным законодателем, так, в аналогичном указе Губернатора Свердловской области пока нет ни слова об отнесении всех событий к обстоятельствам непреодолимой силы, лишь призывы обязать усилить все меры (Указ Губернатора Свердловской области № 100-УГ «О введении на территории Свердловской области режима повышенной готовности и принятии дополнительных мер по защите населения от новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)»).

Также нам может помочь разъяснение Минфина РФ, который в Письме № 24-06-06/21324 от 19.03.2020 г. официально признал, что распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) носит чрезвычайный и непредотвратимый характер, в связи с чем является обстоятельством непреодолимой силы.

Кроме того, закрытого перечня обстоятельств непреодолимой силы ГК РФ не содержит, и суды в каждом отдельном случае решают относить ли обстоятельство к таковому или нет (если оно прямо в нормативном акте не признано им). Поэтому нет никаких препятствий хотя бы попытаться выйти в переговоры с арендодателем, ссылаясь на форс-мажор.

Обратите внимание, что ст. 401 ГК РФ говорит именно об ответственности за нарушение обязательств, т.к. об освобождении от определенных санкций, например, неустойки, взыскания убытков, расторжения договора и т.д. То есть по общему правилу нельзя просто взять и потребовать арендодателя освободить полностью от аренды на время народных волнений (а многие хотят именно этого – просто не платить, при этом продолжать работать). Но мы можем рассчитывать на освобождение от уплаты неустойки, убытков, и уже только в качестве предложения – попросить рассрочку арендной платы, арендных каникул и т.д.

Пандемия как существенное изменение обстоятельств

Кроме того, даже если ваш контрагент не пожелает признать ситуацию форс-мажором, можно сослаться на ст. 451 ГК РФ: «Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях».

И еще интересное право для арендатора предусмотрено п. 4. ст. 614 ГК РФ: «если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Этим тоже надо воспользоваться в ходе переговоров и переписке.

«Антивирусный закон» об аренде

В поддержку бизнеса, пострадавшего от ограничительных мер, был принят Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Ст. 19 данного закона полностью посвящена аренде. Вопреки надеждам арендаторов, он также не освобождает безоговорочно от арендной платы и не дает всем желающим арендные каникулы.

Во-первых, он дает право требовать отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. В течение 30 дней со дня обращения арендатора арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающую такую отсрочку. Требования  к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы установлены постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. N 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества». Вот на каких условиях можно потребовать предоставление рассрочки:

• Отсрочка предоставляется только на 50% от размера арендной платы;
• Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (т. .е. все платежи до этой даты можно перенести на 2021 год);
• Долги за эти несколько месяцев нужно будет погасить в срок с 1 января 2021 г. по 1 января 2023 г.;
• Отсрочка не касается переменной части арендной платы (коммунальные платежи, расходы на содержание);

Да, отсрочка – это не освобождение от аренды, да, долг будет копится, но в любом случае это лучше, чем брать кредит на аренду или вовсе – потерять бизнес из-за расторжения договора в связи с неуплатой аренды. Даже если вы уже упросили отсрочку или арендные каникулы, важно отправить повторное письмо после вступления в силу вышеуказанного закона, т.е. после 01.04.2020 г.

Во-вторых, закон дает право потребовать арендатору уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органами государственной власти решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории. Это дополняет действие п. 4 ст. 614 ГК РФ, однако здесь говорится уже не просто об ухудшении условий использования, а о полной с невозможности использования имущества. То есть применимо только в тех случаях, когда деятельность вашей организации полностью запрещена.

Порядок действий с арендодателем

Стоит понимать, что большая часть этих норм – это лишь аргументы переговорах, до суда доводить ситуацию не стоит, поскольку, во-первых, суд – это долгая процедура (в обычных условиях около 6 месяцев, сейчас еще дольше), во-вторых, суд вряд ли будет сам решать какие именно условия договора установить, на сколько уменьшить ту же арендную плату, скорее всего отправит вас договариваться (что могли сделать и без суда со всеми вытекающими траты времени и судебных издержек). Единственное, когда суд действительно оправдан – это если договор аренды заключен на длительный срок, вы хотите от него отказаться совсем, а такого права в договоре нет, или же нужно отказаться от него таким образом, чтобы сохранить обеспечительный платеж.

Итак, что можно сделать при режиме повышенной готовности, чрезвычайной ситуации или близких к ним:

1. Изучить внимательно договор аренды, в особенности положения о возможности изменения арендной платы, порядке действий при форс-мажоре, возможно там есть определенные особенности в порядке действий
2. Уведомить арендодателя о наступлении обстоятельств непреодолимой силы (обычно такая обязанность даже прописана для арендатора в договоре)
3. Составить письмо об отсрочке внесения арендной платы (можно в этом же письме)
4. В том же письме попросить не начислять неустойку, снизить аренду или предоставить арендные каникулы
5. Выйти на переговоры с лицом, принимающим решение

Конечно же, эффективность этих действий увеличивается в разы, если во всем этом вам помогает ваш юрист. Как правило, хороший юрист не стремится лишний раз помахать шашкой в суде, а старается уладить большинство конфликтов на стадии переговоров, используя множество различных инструментов, не только юридических.

Образец письма (обновлен 19.04.20) – в приложении (форма в конце статьи).

Автор: Юлия Вербицкая, HoReCa-юрист, магистр частного права

Фото pixabay.com

Чтобы скачать образец письма арендодателю, подпишитесь на новые статьи:

[mc4wp_form id=”100″]