Ко мне обратился клиент с просьбой помочь в проверке и согласовании договора аренды. Заведение – кальянная с кухней и алкоголем в торговом центре. Поскольку это полноценное заведение со значительными вложениями в ремонт и лицензией, необходимо согласовать долгосрочный договор с хорошими условиями для арендатора. Договор на 11 месяцев тут точно не подходит, нужен как минимум на 5, а лучше 10 лет, потому что несмотря на преимущественное право аренды, закрепленное в ГК РФ, в новом договоре по этому праву арендодатель может выставить аренду уже по другой цене.
Я составила правки к договору из 31 пунктов и приняла участие в переговорах по видеоконференцсвязи. В итоге было принято 30 правок из 31 (96,77%).
Вот самые важные из них:
- В договоре было указано назначение помещения под ресторан. Мы согласовали более расширенное назначение, во-первых, можем разместить любое заведение общественного питания (возможно, по документам это будет не ресторан, а бар, кроме того, нужно предусмотреть возможность смены формата заведения на любой другой), во-вторых, добавили возможность разместить розничный магазин. Про магазин стоит указывать, т.к., например, во время ограничений в пандемию многие кафе и рестораны на время переквалифицировались в магазин, хорошо, если это указано в договоре изначально, и не нужно делать дополнительное соглашение и регистрировать его.
- Уточнены правила про неотделимые улучшения. Собственники практически никогда не соглашаются на компенсацию неотделимых улучшений, потому что и так дают арендные каникулы. Но можно прописать, что большая часть встроенного оборудования является отделимыми улучшениями (это спорный вопрос что отделимо, а что нет, поэтому всегда надо прописывать в договоре). Мы добавили несколько видов оборудования, а также право арендатора распоряжаться им по своему усмотрению при прекращении договора, в том числе продать будущему арендатору. Если всего этого не будет, арендодатель может, например, вентиляцию спокойно оставить себе, несмотря на то что оплатил ее арендатор, и в суде его позиция устоит. А если прописано, то спокойно распоряжаемся по своему усмотрению, в моей практике было, что один арендатор покупал у предыдущего уже смонтированную вытяжку.
- В договоре была прописана обязанность арендатора убирать прилегающую территорию. С какой такой стати, ведь при этом арендатор также оплачивает за уборку арендодателю, у которого есть договор с УК. Получается, если, допустим, кто-то поскользнётся возле входа, отвечать будет заведение. Мы убрали эту обязанность, которая по факту лежит на УК, чтобы подстраховать арендатора от риска наступления такой ответственности.
- В договоре был любопытный пункт, который раньше мне не встречался: «В случае привлечения Арендодателя к ответственности за нарушения законодательства в сфере миграции по вине сотрудников Арендатора или привлеченных Арендаторам к работе лиц, вся сумма административного взыскания компенсируется Арендатором в полном объеме на основании вступившего в законную силу решения суда». Мы спросили у собственника в связи с чем такие строгие правила, оказывается, их как-то оштрафовали за мигрантов арендатора на 500 тыс. руб., и в суде так и не удалось отбить этот штраф. В принципе, справедливо, что в таком случае арендатор должен возместить убытки. Но остается вероятность, что арендодатель может все признать или не прийти на рассмотрение, все равно же можно все переложить на арендатора. Поэтому добавили правило, что арендодатель обязан известить о всех конфликтах с госорганами, которые могут повлиять на арендатора, чтобы арендатор мог своевременно вступить в процесс и дать объяснения по делу.
- Установили предел для повышения арендной платы – не более 5% в год. Арендодатели практически всегда предусматривают возможность одностороннего изменения арендной платы, их можно понять, цены растут, но с нашей стороны тоже важно ограничить какими-то разумными пределами, иначе теряется весь смысл этого долгосрочного договора. В моей практике процент повышения, которым удавалось ограничить собственника помещения: от 3% до 10%.
- Добавили оговорку, если арендодатель переходит с упрощенки на общую систему арендной платы, тогда НДС будет включаться в размер арендной платы. Если это не прописать, то при переходе на общую систему у арендатора может внезапно вырасти аренда на 20% просто из-за появления НДС.
- В договоре был прописан пункт, что арендатор не несет ответственности за перебои в поставках коммунальных услуг. Поскольку мы платим за коммуналку через арендодателя, то не можем напрямую решать большинство вопросов с коммунальными службами. Кроме того, в обязанность Арендодателя входит обеспечить объект коммунальными услугами. Поэтому мы полностью изменили этот пункт, согласовав не только то, что арендодатель обязан немедленно предпринять все меры для восстановления подачи коммунальных услуг, но и что за период перебоев в поставке коммунальных услуг арендная плата не уплачивается.
- Соразмерно распределена между сторонами ответственность за пожарную безопасность (собственник отвечает за капитальные нарушения, арендатор за режимные). Если это не расписать, то по умолчанию всю ответственность несет арендатор.
- Пожалуй, самая важная из всех правок. Заменили внесудебный порядок расторжения договора на судебный, сократив при этом основания для расторжения. У арендатора должны быть гарантии сохранения своих инвестиций в улучшении помещения, не должно быть возможности выселения за незначительные нарушения, поэтому заменено на справедливые основания для расторжения по ГК РФ. При этом поскольку сейчас прямо не написано про возможность отказа от договора, действует по умолчанию судебный порядок расторжения договора, с которым арендатор никогда не окажется внезапно на улице (любой суд длится от полугода, за это время можно успеть договориться).
Расскажу про внутрянку моей работы по проверке договора
Вот как выглядит таблица правок (кстати, не самая объемная, бывает и больше). Почему я работаю в таблице, а не включаю правки сразу в договор. Нет, не потому что не умею пользоваться режимом рецензирования. Раньше именно им и пользовалась, но ушла от этого. Во-первых, договоры аренды коммерческой недвижимости обычно объемные, и правок много, документ в итоге превращается в пестрое одеяло из одних правок. А в таблице все по порядку: было / стало, все наглядно. Во-вторых, мне попался как-то не совсем адекватный юрист, который просто удалял мои правки, а не отвечал на них. И каждый раз приходилось проверять что приняли, а что не приняли, удалив, сделав вид, что ничего не было. Табличка – это своего рода реестр правок, по своему экземпляру всегда можно сверить что приняли, что нет. Потом уже по таблице очень быстро делается чистовик договора на подписание. Еще в табличке есть комментарии для арендодателя – почему мы настаиваем на этом пункте (это повышает вероятность его принятия другой стороной). В режиме рецензирования тоже можно сделать комментарий, но это еще больше вносит хаос в документ.
Арендодатели на переговоры сами распечатывают такую табличку, и по ней работаем, обсуждаем, черкаемся. В распечатке такая таблица тоже удобнее, чем документ в режиме правок с комментариями.
Сколько времени занимает работа по проверке и согласованию договора аренды и что входит в работу
- Проверка контрагента и помещения – 90 минут
- Экспертиза договора с составлением заключения по рискам – 185 минут
- Обсуждение рисков и предполагаемых правок с клиентом – 90 минут
- Составление таблицы правок с конкретными формулировками новых условий – 360 минут
- Участие в переговорах с арендодателем – 195 минут
- Составление чистовика договора, итоговая вычитка перед подписанием – 69 минут
Итого: 989 минут (16 часов 29 минут)
Это пример расчета по кейсу выше. Здесь нам попался не вредный и адекватный арендодатель, переговоры прошли достаточно быстро. Бывает, что по ту сторону переговоры проходят в несколько этапов, правок больше, поэтому и времени может быть потрачено гораздо больше. Хорошая новость – я беру за аренду не почасовую ставку, а фикс за всю работу под ключ, поэтому я тоже не заинтересована затягивать процесс для включения дополнительных часов в счет.
Заказать предварительную проверку договора аренды для своего бизнеса или аудит действующего договора.
Автор статьи: Юлия Вербицкая, HoReCa-юрист, магистр частного права
Читайте на эту тему:
Статья Внесудебное расторжение договора и отказ от договора аренды под общепит. В статье рассмотрены примеры, когда рестораторов выгоняли из арендуемых помещений без суда. Насколько это законно? И можно ли отказаться от договора без причин? Арендаторам также дается три простых задания на самоаудит своего договора аренды, что даст возможность заранее просчитать риски выселения.
Статья Чек-лист при проверке договора аренды. Самая распространенная ошибка при заключении договора аренды: зачем проверять договор и работать над разногласиями, все равно ведь ничего не примут и заставят подписать свою форму договора. Да, возможно, в докризисные времена так оно и было. Основываясь на личном опыте, могу отметить, что за последние два года я трижды искала помещение для себя Читать далее…