Заключаем договор аренды под общепит. Часть 2: неотделимые улучшения

В редких случаях сразу после заключения договора аренды ресторатор открывает заведение для посетителей. Обычно помещение еще нужно подготовить, сделать в нем хотя бы косметический ремонт. И мы начинаем задумываться, а что будет с этим ремонтом, если вдруг через полгода арендодатель решит от нас избавиться, кто будет нести эти затраты и, более того, не обяжут ли нас еще все вернуть в первоначальное положение? Юридически это все называется улучшения арендованного имущества, об этом и пойдет речь во второй статье из цикла материалов об аренде.

Стоит отметить, что в целом на рынке аренды коммерческой недвижимости вопрос о компенсации стоимости неотделимых улучшений поднимается не так уж часто. Те же офисные помещения малый бизнес предпочитает брать в аренду уже в отремонтированном виде, куда нужно только завезти свою мебель. Над красотой складских и производственных помещений тоже на первых порах можно сильно не беспокоиться, ведь клиент их изнутри не видит, а работники уж как-нибудь потерпят. В ресторанном бизнесе все по-другому: интерьер зала для обслуживания гостей в привлечении посетителей играет не меньшую роль, чем качество блюд и сам сервис, поэтому в ремонт, хотя бы самый минимальный, на стадии открытия вкладываются почти все. Опять же, и после нескольких лет работы может потребоваться реконструкция. Проблемы с арендатором по поводу дорогостоящих вложений и улучшений имущества возникнут не сейчас, а скорей на стадии прекращения отношений. Но это может случиться гораздо раньше запланированного срока прекращения договора аренды. Как же себя подстраховать.
Условия о неотделимых улучшениях в договоре аренды
Обычно арендодатель настаивает на подписании своей формы договора аренды. Если нам что-то не нравится, то придется делать протокол разногласий (и далеко не факт, что его подпишут, но попробовать все же стоит). В договоре обратите внимание на любые условия, которые касаются неотделимых улучшений (включая то, что так не называется, но речь идет о ремонте). Многие собственники сразу включают условие: стоимость неотделимых улучшений не возмещается. Такое условие нужно постараться исключить или хотя бы сделать менее убыточным для арендатора. Например, указать, что не возмещается только в случае грубого нарушения условий договора арендатором (если совсем исключить не получается). А что делать, если в договоре аренды вообще ничего не сказано про неотделимые улучшения? Надо ли включать туда такое условие? Нет, это не обязательно, т. к. по правилам Гражданского кодекса РФ право на возмещение стоимости неотделимых улучшений предусмотрено за арендатором «по умолчанию». А вот иное как раз можно установить договором. Можно, конечно, в договоре эти правила расписать более подробно, но если переговоры по заключению договора и так не клеятся, то зачем заострять лишнее внимание, на том, что можно согласовать потом. Главное, чтобы у арендатора в принципе было это право, и его не перекрыли сразу при заключении договора.

Но, безусловно, уже на стадии переговоров с собственником стоит хотя бы устно утрясти вопросы ремонта, ведь исходя из этого мы вообще можем отказаться от помещения. Просто задать ему такой вопрос: а если вдруг вы нас выгоните из помещения через год, то возместите ли нам дорогостоящий ремонт? Если нет, то не слишком ли велика арендная плата, может быть, снизим немного? До кризиса, понятно, такое редко у кого проходило, собственники совсем отказывались нести все эти расходы на перепланировку и ремонт, мотивируя это тем, что каждый новый арендатор все переделывает под себя. А сейчас, когда рынок коммерческой недвижимости не в лучшей форме, вполне можно уже арендатору брать на себя инициативу по установлению более выгодных для него условий.

Что же считать отделимыми улучшениями, а что неотделимыми
Неотделимые улучшения арендованного имущества согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ – это те улучшения, которые невозможно отделить без вреда для имущества. Отделимые, соответственно те, которые можно отделить без всякого вреда для имущества. Если привести простой пример: люстра, невстроенный кондиционер – это отделимые улучшения, элементы отделки, перегородки, пластиковые окна и т. д. – это, как правило, неотделимые улучшения.

Так, например, в одном из судебных споров к отделимым улучшениям отнесли установку декоративных решеток, устройство эстрады, наружную вывеску с названием, а также установку бака для воды, водонагревателя, установку кондиционера. При этом остальные ремонтные работы признали неотделимыми улучшениями (Постановление ФАС Центрального округа от 30 июля 2010 г. по делу N А35-1623/08-С4).

Но что именно считать неотделимыми улучшениями в каждом конкретном случае, стоит определить самим сторонам в договоре или (что проще) в согласовании проводимых улучшений.

Согласование неотделимых улучшений с арендодателем
Итак, самое главное – правильно согласовать проведение неотделимых улучшений. И сделать это желательно не тогда, когда уже зашли строители, и тем более, когда все сделано, ведь в интересах собственника как раз, чтобы никаких обязанностей возмещать проведенный ремонт на него никто не возлагал. Какой-то установленной формы такого согласования, нет, самое главное – наиболее детально прописать те улучшения, которые вы собираетесь произвести, а также их стоимость.

На основании каких документов это лучше всего сделать:

• План перепланировки;
• Дизайн-проект (если есть);
• Счета на встроенное оборудование;
• Смета на ремонт.

Все это лучше сделать приложением к тому письму, в котором вы будете излагать свою просьбу о согласовании неотделимых улучшений (или же в дополнительном соглашении к договору). Самое главное – указать наименование неотделимых улучшений (например, встроенная система вентиляции), наименование работ (например, укладка ламинита) и их стоимость. Соответственно, арендодатель должен поставить в письме резолюцию, что он согласен на производство неотделимых улучшений (или же подписать дополнительное соглашение о них). Казалось бы, ничего сложного, но как раз подавляющее большинство судебных споров по неотделимым улучшениям заканчивались неутешительно для арендатора именно из-за того, что он их не согласовал. Вот небольшая подборка судебной практики с отказами о взыскании неотделимых улучшений в связи с тем, что арендатор не получил на них согласие. Если же согласие имелось, то проблем со взысканием возникнуть не должно (см. положительные для арендатора примеры).

Как показывает практика, получение согласия порой даже важнее, чем действительность самого договора. Есть примеры в судебной практике, когда стоимость неотделимых улучшений взыскивали как неосновательное обогащение даже при отсутствии заключенного договора, но если было согласие (Постановление Президиума ВАС РФ от 17.07.2007 N 3056/07 по делу N А40-29633/2006-209). В другом же случае, когда также договор признали незаключенным из-за отсутствия его регистрации стоимость неотделимых улучшений не взыскали, т. к. капитальный ремонт недвижимого имущества осуществлялся истцом в апреле 2006 года и в июле-августе 2007 года без предварительного письменного согласования объемов и стоимости этих работ с ответчиком, то есть в отсутствие согласия законного владельца (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18 марта 2011 г. по делу N А43-19065/2010).

Согласование неотделимых улучшений (перепланировки, капитального ремонта и т. п.) без возмещения стоимости
А что если арендодатель изначально отказал в возмещении стоимости, вы с этим смирились и стали делать ремонт на свой страх и риск? Нужно ли будет в таком случае согласовывать ремонтные работы? Да, обязательно нужно. Ведь для аренды действует следующее правило, предусмотренное ст. 622 ГК РФ: «при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором». А это означает то, что при выезде из помещения вы должны будете, допустим, снести все перегородки, заново поклеить обои, линолеум и т.д.  Даже если вы сделали шикарный ремонт, арендодатель может потребовать вернуть все в первоначальный вид. Поэтому все ремонтные работы, особенно связанные с перепланировкой помещений, стоит согласовать с арендодателем – в том же порядке, что и неотделимые улучшения, но тут уже можно обойтись без цены.

Если же этого не сделать, то есть существенный риск того, что арендодатель впоследствии потребует вернуть все обратно. Причем такое право у него есть даже в том случае, когда имущество было улучшено (например, в одном из судебных споров ответчика обязали демонтировать мансарду, возведение которой он не согласовал с собственником –Постановление ФАС Московского округа от 09.01.2008 по делу N КГ-А40/13920-07).

Итак, что нужно сделать арендатору, если он планирует реконструкцию, дорогостоящий ремонт или внесение иных неотделимых улучшений в арендуемое имущество:

1. «На берегу», т. е. при заключении договора аренды обсудить с арендодателем возможно ли проводить какие-то работы в помещении, готов ли арендодатель впоследствии возместить стоимость улучшений, и даже если не готов, и вы делаете все за свой счет, не возражает ли он в принципе против планируемых вносимых в имущество изменений.
2. Согласовать с арендодателем письменно любую перепланировку, капитальный ремонт и другие существенные изменения в имущество (даже если не идет речь о компенсации их стоимости).
3. Если арендодатель готов на последующее возмещение неотделимых улучшений, то согласовать также их точную стоимость.

Предыдущая статья: Заключаем договор аренды под общепит. Часть 1: портрет идеального арендодателя

Автор: Юлия Вербицкая, HoReCa-юрист, магистр частного права

Чтобы получить видеозапись семинара “Договор аренды: минимизируем риски арендатора”, а также получить подборку судебной практики из этого поста, подпишитесь на новые статьи:

[mc4wp_form id=”100″]