1. Начало срока действия долгосрочного договора аренды. Договор аренды помещения на срок более года тоже нужно регистрировать, на него распространяются правила п. 2 ст. 651 ГК РФ (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»). Но при этом договор аренды действует для сторон с момента подписания, лишь только для третьих лиц – с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Отсутствие регистрации не влечет незаключенность (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Риски есть, но они небольшие, собственник не может сослаться на то, что договора не было, факт регистрации влияет только на публичную достоверность для третьих лиц. Поэтому можно начинать ремонт.
2. Можно ли получить алкогольную лицензию с договором аренды на 11 месяцев. Для получения алкогольной лицензии необходимо предоставить договор аренды со сроком от года и более (подп. 3 п. 3.2 ст. 19 ФЗ от 22.11.1995 N 171-ФЗ, п. 12 Письма Росалкогольрегулирования от 30.04.2013 N 8977/03-04). Такой договор должен быть зарегистрирован уже в соответствии с положениями ГК РФ (см. пояснение к первому вопросу). Поскольку регистрации все равно не избежать, нет смысла заключать договор на такой маленький срок, лучше выбрать реальный срок, в течение которого планируется вести деятельность (обычно это 3-5 лет).
3. Как выйти из договора раньше срока. В ст. 619 ГК РФ указано, что договор аренды может быть расторгнут только судом. Как же тогда его расторгают во внесудебном порядке? Оказывается, чтобы прекратить отношения по договору не обаятельно его расторгать, есть еще такое понятие: отказ от договора (ст. 450.1 ГК РФ, ранее положения были в ст. 450 ГК РФ). В каких-то случаях его отождествляют с расторжением, но чаще всего приходят к мнению, что расторжение и отказ от договора – это не одно и то же. Для отказа от договора не требуется обращения в суд, главное, чтобы такое право было предусмотрено самим договором (п. 27 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Таким образом любая из сторон может отказаться от договора даже без причин, но это право и порядок должны быть указаны в договоре. Если в договоре ничего не указано, то просто так выйти из договора нельзя. Ошибкой будет указать, что договор может быть расторгнут во внесудебном одностороннем порядке, это правило ст. 619 ГК РФ нельзя менять, оно императивно.
4. Обязательно ли оговаривать возможность компенсации за неотделимые улучшения в случае расторжения договора. По умолчанию согласно ГК они и так возмещаются, а вот иное как раз может быть предусмотрено договором. Если о них никто не вспомнил, то и не стоит напоминать, вдруг юрист арендодателя по невнимательности пропустил этот момент. П. 2 ст. 623 ГК РФ: «В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды».
5. Что будет если со строителями забыли согласовать сроки. В договоре подряда должны быть указаны начальный и конечный сроки выполнения работы (п. 1 ст. 708 ГК РФ). ГК не содержит на этот счет каких-то сроков по умолчанию, потому что невозможно в данном случае придумать какие-то универсальные сроки (ремонт телефона может занимать два дня, а ремонт здания два года – и все это договор подряда). Это существенное условие договора подряда, и его отсутствие влечет незаключенность договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ), потребовать исполнить в разумный срок не получится. Но это не значит, что аванс пропадет. Аванс скорее всего можно будет взыскать как неосновательное обогащение, правда договорная неустойка, правила о подсудности и другие положения договора действовать не будут.