Проверка и согласование договора аренды под общепит или гостиницу

Опубликовано

Услуга предоставляется для любых городов

Из чего состоит работа по договору аренды:

  1. Проверка контрагента:
  • Проверка принадлежности помещения и наличия обременений. Заказ собственной выписки из ЕГРН (даже если собственник предоставил выписку лучше заказать свою, т.к. бывает, что некоторые важные обстоятельства арендодатели утаивают, например, что у собственницы есть муж, и помещение – общая совместная собственность, если не согласовать с мужем, то сделка может оказаться недействительной со всеми вытекающими последствиями в виде утраты помещения). К сожалению, 2023 года в выписке, где собственник физическое лицо, не пишут ФИО, но все равно мы ее затребуем, т.к. там могут быть данные об обременениях, тех план и прочая полезная информация.
  • Проверка статуса юридического лица или ИП арендодателя (слияние, ликвидация, банкротства, у физического лица – наличие статуса ИП или самозанятого, чтобы не пришлось за него платить НДФЛ).
  • Проверка наличия судебных споров у арендодателя. При наличии споров – анализ сути споров и их возможного влияния на арендные отношения (одно дело, когда взыскивали переплату с налоговой инспекции, другое – неоднократно выселяли арендатора)
  • Проверка долгов у арендодателя (открытые исполнительные производства – повод задать вопросы будущему арендодателю)

Итог работы: юридическое заключение о проверке арендодателя + сопутствующие документы (выписки, судебные решения)

  1. Проверка договора

Проверка договора, составление юридического заключения с перечислением всех рисков

Вот самые популярные условия арендодателей, которые необходимо менять:

  • Досрочное «выселение» (реальный случай: заключили договор на 5 лет, а из-за лазейки в договоре выгнали через 2 года)
  • Запрет на компенсацию неотделимых улучшений (например, дорогостоящую систему вентиляции придется «подарить» арендодателю)
  • Одностороннее изменение арендной платы
  • Безразмерные коммунальные и прочие платежи
  • Привлечение к ответственности за недостатки в помещении
  • Невозможность досрочно прекратить договор

Итог работы: юридическое заключение с перечислением всех возможных рисков в договоре + устная консультация с выбором более выгодных условий

  1. Согласование условий договора с арендодателем

Если у нас будут правки (а они бывают всегда), другая сторона до переговоров попросит внести конкретные «хотелки» в текст договора или составить протокол разногласий. Как правило, именно в такой форме и ведутся переговоры (90% работы – это именно документы с комментариями, а не долгие переговоры за столом с глазу на глаз – часто все решается путем обмена документами и парой звонков).

Помимо составления документов и направления арендодателю я также могу созвониться с представителем арендодателя и полностью провести все переговоры от и до (т.к. мы с вами заранее уже решили где мы будем соглашаться, а где нет, а что оставим для компромисса). Эта опция по вашему желанию, порой арендатору проще самому все обсудить с собственником по отмеченным пунктам.

Итог работы: согласованный договор, который остается только подписать

Стоимость за весь комплекс работ под ключ 29500р. (в эту сумму включены проверка контрагента, помещения, проверка договора и составление протокола разногласий / включение условий в сам текст договора и последующее согласование разногласий с той стороной, составление чистовика договора на подпись или вычитка итоговой версии со стороны контрагента)

Популярные вопросы

Когда требуется такая тщательная проверка договора?

– Если вы снимаете офис 20м и можете переехать за пару дней на одной газели, то не стоит обращаться за этой услугой. Если же вы открываете заведение и хотите вложить в ремонт пару миллионов рублей, то проверка договора, конечно же, экономически целесообразна.

Можно ли заказать, только проверку договора без проверки контрагента и согласования правок?

– Можно, если эту работу сделает ваш юрист (он может быть опытный специалист, но из другой сферы, поэтому ему очень поможет заключение с перечислением специфических рисков ресторанной жизни, а вот проверку контрагента и формулировку условий он сможет выполнить сам).

– Также проверка договора отдельно подойдет для уже подписанных договоров – узнать об имеющихся рисках, чтобы подстраховаться заранее.

Если я уже заключил договор, стоит ли его проверять?

– Да, можно заказать только проверку договора с заключением по нему. Тогда вы узнаете какие риски существуют, могут ли вас внезапно выселить, стоит ли вкладываться в помещение и т.д. Поменять уже после подписания вряд ли что-то получится, хотя в моей практике было такое, что при продлении договора мы внесли множество правок в уже действующий договор, и арендодатель (торговый центр) их нам согласовал.

Сроки выполнения работы:

Готовность второго и первого этапа в течение 2 рабочих дней. Готовность третьего этапа в течение 2 рабочих дней после согласования условий договора с клиентом. Последующая правка (при наличии) – в течение 2 рабочих дней после получение правок / ответного протокола от арендодателя (последующие досогласования в зависимости от реакции арендодателя). Как правило, вся процедура по заключению договора длится 7-10 дней. Многое зависит от того, насколько оперативно отвечает арендодатель.

Описание этапа работ Единовременная оплата Оплата по частям
1 Проверка контрагента, помещения (с заказом платной выписки из ЕГРП) 7000р.
2 Проверка договора*, составление юридического заключения с перечислением всех рисков 15000р.
3 Составление протокола разногласий / включение условий в сам текст договора. Последующее согласование разногласий с арендодателем (если не приняли протокол сразу), проверка ответных правок, составление протокола на их протокол / правка в тексте 17500р.
Итого: 29500р. 39500р.

Дополнительно:

Доплата за срочность +20%

Доплата за работу в выходные и праздничные дни +20%

* Проверка договора объемом до 20 страниц. За каждую дополнительную страницу + 400р.

Отзыв о работе:

Оригинал отзыва

    Оставьте заявку на проверку договору аренды:

    Ваше имя (обязательно)

    Ваш e-mail (обязательно)

    Ваш телефон (обязательно)

    Пожалуйста, докажите, что вы человек, выбрав дерево.

    Читайте на эту тему:

    Кейс: согласование договора аренды для кальянной – принято 96,77% процента правок. Ко мне обратился клиент с просьбой помочь в проверке и согласовании договора аренды. Заведение – кальянная с кухней и алкоголем в торговом центре. Поскольку это полноценное заведение со значительными вложениями в ремонт и лицензией, необходимо согласовать долгосрочный договор с хорошими условиями для арендатора. Договор на 11 месяцев тут точно не подходит, нужен как минимум на 5, а лучше 10 лет, потому что несмотря на преимущественное право аренды, закрепленное в ГК РФ, в новом договоре по этому праву арендодатель может выставить аренду уже по другой цене.

    Статья Внесудебное расторжение договора и отказ от договора аренды под общепит. В статье рассмотрены примеры, когда рестораторов выгоняли из арендуемых помещений без суда. Насколько это законно? И можно ли отказаться от договора без причин? Арендаторам также дается три простых задания на самоаудит своего договора аренды, что даст возможность заранее просчитать риски выселения.

    Статья Чек-лист при проверке договора аренды. Самая распространенная ошибка при заключении договора аренды: зачем проверять договор и работать над разногласиями, все равно ведь ничего не примут и заставят подписать свою форму договора. Да, возможно, в докризисные времена так оно и было. Основываясь на личном опыте, могу отметить, что за последние два года я трижды искала помещение для себя Читать далее…