В статье рассмотрены примеры, когда рестораторов выгоняли из арендуемых помещений без суда. Насколько это законно? И можно ли отказаться от договора без причин? Арендаторам также дается три простых задания на самоаудит своего договора аренды, что даст возможность заранее просчитать риски выселения.
Может ли собственник расторгнуть договор аренды во внесудебном порядке
Предыдущий год был очень тяжелым для рестораторов, и многие из тех, кто всегда платил вовремя, задолжали арендную плату. Кто-то сумел получить скидку от арендодателя, кто-то договориться не смог. Перед Новым годом ко мне обратились за консультацией владельцы кафе, которых в буквальном смысле слова выкинули на улицу в одних тапочках: за долг по аренде отключили электричество и силами ЧОП выдворили всех сотрудников на улицу в разгар рабочего дня. Попортились дорогие продукты, люди лишились оборудования (пусть и на время), но самое печальное – с ними окончательно расторгли договор, и пришлось искать новое помещение. Хотелось бы вспомнить о 90-х и беззаконии, но увы, в договоре были прописаны условия, что собственник может прекратить доступ, удержать оборудование и самое главное расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в суд. Вы можете заявить, что история придумана для красочной иллюстрации статьи, и я не могу доказать обратное, ведь в силу профессиональной тайны не могу разглашать наименование своих клиентов. Поэтому ниже я приведу похожие примеры из судебной практики, где точно так же лишались помещения из-за неправильно составленного договора.
Но сначала разберем с юридической стороны действительно ли можно расторгать договор в одностороннем внесудебном порядке, или же такое условие договора незаконно? Ведь в договоре можно много всего понаписать, но если он будет противоречить закону, то такие условия не будут иметь юридическую силу.
Для договора аренды в ст. 619 ГК РФ перечислены основания для расторжения по требованию арендодателя, в том числе указана самая распространенная причина – задержка арендной платы (для расторжения нужно чтобы арендатор не заплатил более двух раз подряд). Однако там же написано, что договор аренды может быть расторгнут только судом. Как же тогда его расторгают во внесудебном порядке? Может быть это незаконно, и такое выселение можно оспорить в суде?
Оказывается, чтобы прекратить отношения по договору не обаятельно его расторгать, есть еще такое понятие: отказ от договора (ст. 450.1 ГК РФ, ранее положения были в ст. 450 ГК РФ). В каких-то случаях его отождествляют с расторжением, но чаще всего приходят к мнению, что расторжение и отказ от договора – это не одно и то же. Для отказа от договора не требуется обращения в суд, главное, чтобы такое право было предусмотрено самим договором.
А сейчас всем читателям – рестораторам задание №1: загляните в свой договор и посмотрите как регулируется прекращение договора: не заменены ли правила о расторжении положениями об отказе от договора.
Об этом высказался ВАС РФ еще в 2002 году: «В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ)» (п. 27 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”).
Перейдем к примеру из судебной практики.
Как владелец столовой получил счет на содержание общедомового имущества в 80 тыс. и решил не платить
Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 20.03.2018 N Ф03-573/2018 по делу N А73-4957/2017
В марте 2016 года предприниматель заключила договор аренды под размещение столовой общей площадью 261,1 кв. В конце года что-то пошло не так, и у арендатора сформировался долг по коммунальным услугам, в том числе образовалась значительная задолженность за содержание и ремонт общедомового имущества – в размере 81 971,71 руб. В договоре было предусмотрено, что арендатор сверх арендной платы возмещает арендодателю коммуналку за общедомовое потребление, а также текущий ремонт и содержание общедомового имущества.
И опять очень похоже на другой пример из моей практики – как-то ко мне обратились уже по заключенному договору: арендатору выставили счет на содержание придомовой территории, тоже около 80 тыс. Увы, это было правомерно, т.к. в договоре была предусмотрена такая возможность, арендатор должен был оплачивать любые счета, которые пересылает ему арендодатель от УК, предельного размера не установлено. Конечно же, такие условия пропускать нельзя, на этапе заключения договора желательно менять условие: лучше добавить заранее известную сумму к постоянной ставке арендной платы, чем потом получать такие «сюрпризы». Из этого примера сформировалось задание №2: посмотрите в своем договоре условия про оплату переменной части арендной платы, установлены ли какие-то границы размера платежей или же там «Ящик Пандоры» – оплачивайте все счета и в любом размере какие придут?
Владелец столовой не стала платить, и спустя месяц получила предупреждение о возможном выселении и прекращении подачи коммунальных ресурсов. Мы не знаем достоверно что произошло на самом деле, но можем предположить, что предприниматель посчитала такое положение дел несправедливым, а положение договора незаконным, и решила не платить совсем. Возможно, она не стала обращаться к юристам, возможно, получила неправильный совет от своего юриста. Правильным здесь конечно было бы вникнуть в договор, сопоставить с законодательством, и поняв, что сами виноваты (подписали в таком виде), попытаться договориться о снижении оплаты или же в плановом порядке искать новое помещение без скрытых платежей, если это помещение оказалось экономически нецелесообразным. В любом случае все это было бы лучше чем то, что случилось далее.
Весной 2017 года арендодатель перекрыл доступ в помещение, прекратил подачу коммунальных услуг, отказался от договора и подал иск в суд о взыскании всех долгов по договору. Одни только посчитанные убытки составили 168 420 руб. (испорченные продукты в связи с отключением электроэнергии), помимо этого был потерян работающий бизнес.
Все действия собственника были признаны судом правомерными, включая возможность при возникновении задолженности отказаться от договора во внесудебном порядке (вместо расторжения через суд), поскольку такое условие было предусмотрено самим договором.
Заказать проверку договора аренды под общепит
: проверка контрагента, помещения, проверка договора и составление протокола разногласий / включение условий в сам текст договора и последующее согласование разногласий с той стороной.
Может ли арендодатель отказаться от договора аренды без причин
Мы рассмотрели примеры, когда арендаторы задерживали оплату, а можно ли отказаться от договора если ресторатор оплачивает все вовремя и никак не нарушает договор? С таким случаем как-то обратились ко мне: владельцы кафе заключили долгосрочный договор, сделали ремонт и через полгода получили уведомление об отказе от договора. Их помещение приглянулось какому-то магазину, и он предложил арендную ставку больше. Юристы собственника заранее предугадали такую ситуацию и добавили в договор пункт о том, что арендодатель может отказаться от договора без объяснения причин, уведомив за 2 месяца. Увы, в таком случае сделать ничего было нельзя, пришлось в срочном режиме искать новое помещение.
Опять же, право на возможность отказаться без причин от договора, если такое условие заранее прописано, признал ВАС РФ еще в 2008 году: «ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Кодекса не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.
Положения статьи 619 Кодекса развивают положения пункта 2 статьи 450 Кодекса и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения без указания оснований. В силу пункта 3 статьи 450 Кодекса односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора» (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.2008 N 5782/08 по делу N А19-9645/07-26).
Задание №3: проверьте есть ли в вашем договоре право на отказ от договора со стороны арендодателя. Есть ли основания для отказа (например, задержка арендной платы) или же отказаться можно без причин? За какой срок должны отправить уведомление об отказе?
Опять же, есть примеры из более свежей практики, связанные с ресторанным бизнесом.
Как московский ресторан не продержался и полугода в трехлетнем договоре
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.06.2020 N Ф05-3401/2020 по делу N А40-73958/2019
Один московский ресторан в начале ноября 2018 года заключил договор аренды на 3 года, сделал ремонт, добросовестно исполнял обязательства, однако всего лишь через 2 месяца после заключения договора помещение было продано. В принципе это не является основанием для прекращения арендных отношений в силу ст. 617 ГК РФ, аренда остается даже если собственник меняется. Однако в самом договоре была предусмотрена возможность отказаться от договора без всяких на то причин, и новый собственник спорных помещений воспользовался этим правом: в феврале 2019 года он направил ресторану требование освободить помещения. Суд признал действия арендодателя законными.
Сложно здесь гадать почему так получилось, вряд ли у компании с 11 филиалами нет денег на юриста (я не буду писать название, но можете полюбопытствовать в тексте судебного акта), возможно, рестораторы, или проигнорировали рекомендации юриста, или понадеялись на авось, или же пошли на осознанный риск. Но на мой взгляд, риск в таком случае не оправдан. Зачем подписывать договор на 3 года и вкладываться в дорогостоящий ремонт, если через полгода тебя могут выселить без всяких причин. В таком случае, если собственник не хочет менять условия договора, лучше вовсе отказаться от помещения и искать другое.
Как гипермаркет «Лента» выселил бар
Вот еще один аналогичный пример. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 27.09.2017 N Ф09-5246/17 по делу N А50-22555/2016.
Владельцы бара заключили договор аренды на три года, сделали ремонт, опять же добросовестно исполняли обязанности арендатора. Собственник продает помещение ООО «Лента» (да, та самая «Лента», Крупнейшая сеть гипермаркетов в России), и к нему переходят права и обязанности арендодателя. По-видимому, помещение было выкуплено не как арендный бизнес, а чтобы разместить в нем свой магазин. В договоре аренды было предусмотрено, что арендодатель может отказаться в одностороннем порядке, уведомив за 7 дней. Злоупотреблять этим «Лента» не стали и уведомил за больший срок, но это вряд ли сильно скрасило печаль арендаторов: не прошло и года после заключения договора как они лишились помещения.
Все три судебные инстанции встали на сторону арендодателя: «Как указано в п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором».
В процессе арендатор еще пытался сослаться на незаключенность второго договора (договор был почему-то заново переподписан), поскольку не успели его зарегистрировать. Да, есть требования в законе о том, что договор аренды от года и более должен быть зарегистрирован в Росреестре, однако регистрация эта важна больше для взаимоотношений с третьим лицами, на действительность и заключенность договора между сторонами она не влияет: «Из разъяснений, содержащихся в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, следует, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, и установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством».
Советы для арендаторов
- Перед подписанием договора аренды отдайте его на проверку своему юристу, он обязательно внесет правки и поможет согласовать их с другой стороной. Хотя я считаю, что не по каждому договору аренды надо устраивать паранойю и тратить деньги на дорогостоящую экспертизу договора. Если вы снимаете офис 20м и можете переехать за пару дней на одной газели, то не стоит обращаться за этой услугой. Если же вы открываете заведение и хотите вложить в ремонт пару миллионов рублей, то проверка договора экономически целесообразна.
- Если вы читаете эту статью уже с подписанным договором на руках, все равно можно обратиться к своему юристу за проверкой договора с заключением по нему (без внесения правок и составления протокола разногласий). Тогда вы узнаете какие риски существуют, могут ли вас внезапно выселить, стоит ли вкладываться в помещение и т.д. Поменять уже после подписания вряд ли что-то получится, хотя в моей практике было такое, что при продлении договора мы внесли множество правок в уже действующий договор, и арендодатель (торговый центр) их нам согласовал. Кроме того, до обращения к юристам пробегитесь по своему договору сами, выполните задания из статьи и дополнительно проверьте по чек-листу.
Автор: Юлия Вербицкая, HoReCa-юрист, магистр частного права
Фото pixabay.com
Читайте на эту тему: Статья Чек-лист при проверке договора аренды. Самая распространенная ошибка при заключении договора аренды: зачем проверять договор и работать над разногласиями, все равно ведь ничего не примут и заставят подписать свою форму договора. Да, возможно, в докризисные времена так оно и было. Основываясь на личном опыте, могу отметить, что за последние два года я трижды искала помещение для себя Читать далее…
Заказать проверку договора аренды под общепит: проверка контрагента, помещения, проверка договора и составление протокола разногласий / включение условий в сам текст договора и последующее согласование разногласий с той стороной.